KRONIKK
Markedet er ingen naturkraft
Vi får markedet vi etterspør. Skal bygg- og eiendomsnæringen utvikle bedre løsninger, må vi også bli bedre til å kjøpe dem.
Markedet omtales ofte som om det var en naturkraft. Som noe vi må tilpasse oss.
Men markedet formes av kravene vi stiller, kriteriene vi evaluerer etter og risikoen vi velger å fordele.
Det gjelder også i bygg- og eiendomsnæringen.
Leverandører investerer i den kompetansen, teknologien og organiseringen som gir størst sannsynlighet for å vinne neste konkurranse.
Belønner vi laveste investeringskostnad, får vi løsninger optimalisert for lav investeringskostnad.
Belønner vi kvalitet, innovasjon, gjennomføringsevne og dokumenterte resultater, utvikler markedet disse egenskapene.
Fra løsning til ytelse
Forskjellen blir særlig tydelig når vi sammenligner tradisjonelle kontrakter med ytelsesbaserte kontrakter.
Tradisjonelt beskriver byggherren ofte hvordan løsningen skal bygges. Et alternativ er å beskrive hvilken ytelse bygget skal levere.
Hva om vi i større grad etterspør dokumentert energiytelse, godt inneklima, stabil drift og lave livsløpskostnader – og samtidig gir fagmiljøene større frihet til å finne den beste løsningen?
Da flyttes konkurransen fra produkter til prestasjoner.
Ingeniører, entreprenører, teknologileverandører og driftspersonell får mulighet til å bruke kompetansen sin på tvers av fagene.
Det kan åpne for både ny teknologi, smartere gjennomføring og bedre samarbeid.
Innovasjon kan vanskelig detaljspesifiseres
Vi snakker mye om behovet for innovasjon i byggenæringen.
Samtidig beskriver vi ofte løsningene så detaljert at handlingsrommet for innovasjon blir lite.
Når byggherren beskriver målet tydeligere enn løsningen, skjer noe interessant: Leverandørene får større rom til å konkurrere på hvordan målet best kan nås.
Det stiller også større krav til byggherren.
Ytelseskrav krever kompetanse til å definere de riktige målene, evaluere helheten og følge opp at ytelsen faktisk leveres.
Dette gjelder særlig de tekniske anleggene. Målet er tross alt sjelden å kjøpe et ventilasjonsaggregat, en varmepumpe eller et SD-anlegg.
Målet er godt inneklima, lav energibruk, høy driftssikkerhet og lave kostnader gjennom byggets levetid.
Fra investeringskostnad til verdi
Den billigste løsningen på anbudsdagen er heller ikke nødvendigvis den rimeligste gjennom byggets levetid.
En teknisk løsning med høyere investeringskostnad kan gi lavere energibruk, mindre vedlikehold, lengre levetid og bedre drift i flere tiår.
Likevel vurderes løsningene fortsatt ofte med stor vekt på investeringskostnaden.
Når livsløpskostnader, energiytelse, kvalitet og drift får større betydning i evalueringen, endres også markedet.
Da blir energieffektivisering, robusthet og fleksibilitet konkurransefortrinn.
Byggherren former markedet
Skal vi få fart på energiomstillingen og utviklingen av bedre bygg, trenger vi derfor byggherrer som bruker innkjøpsmakten sin mer strategisk.
Vi trenger kontrakter som gir kompetente fagmiljøer rom til å utvikle gode løsninger. Vi trenger samarbeid mellom byggherre, rådgivere, entreprenører, leverandører og drift rundt tydelige mål.
Og vi trenger evalueringsmodeller som premierer den verdien vi faktisk ønsker å skape.
For offentlige og private anskaffelser handler om mer enn å kjøpe det markedet tilbyr i dag.
De er også med på å forme markedet vi får i morgen.
Markedet er ingen naturkraft. Vi får markedet vi etterspør.
