Ny dom: Her går grensen mellom vedlikehold og utskiftning

Huseieren og leietageren har hatt et godt forhold lenge. Men etter 20 år endte de i retten.

Det er snakk om et 300 kvadratmeter stort bygg som ble satt opp i 1999, tilpasset behovene for leietageren som har drevet virksomhet der hele tiden siden.

En maidag i 2019 sviktet ventilasjonsanlegget i bygget. Eiendomsselskapet som eier bygget, fikk det reparert. Det kostet 50.633 kroner inkludert moms.

Motor og kretskort

Selve reparasjonen besto i å bytte den ene av de to motorene i anlegget pluss et kretskort. I ettertid krevde huseieren å få refundert kostnadene til reparasjonen.

LES OGSÅ

Nektet for å ha bestilt ventilasjon – kostet ham dyrt

I leiekontrakten står det at leietager skal dekke vedlikeholdskostnader. Utleieren skal dekke utgifter til å skifte ut tekniske innretninger når de ikke lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte lenger.

Saken havnet i forliksrådet, der leietageren fikk medhold. Dermed gikk huseieren til sak. Nå har Hordaland tingrett funnet ut det samme: Huseieren må betale.

Vedlikehold eller ikke?

– Reparasjonen er vedlikehold. Huseier skal bare betale for utskiftning når det ikke kan vedlikeholdes lenger. Siden ventilasjonsanlegget faktisk lot seg reparere uten at det var nødvendig å skrifte ut, var dette vedlikehold, mener huseieren.

I forarbeidene til husleieloven står det nemlig at «utskifting av deler av tingen må som oftest betraktes som vedlikehold». Eksempelet der er en komfyr: Må en av platene skiftes, er det leietageren som må stå for utskiftningen. Må hele komfyren skiftes, derimot, er det huseieren som må betale. I dette tilfellet er ventilasjonsanlegget godt vedlikeholdt og i god stand, viser en fersk rapport.

LES OGSÅ

Undersøker ventilasjon – tviler på om sprinkler ville hjulpet

– Motoren som ble skiftet, er en essensiell del av anlegget. Det hadde overskredet den forventede levetiden, og en fagperson hadde anbefalt huseier å skifte hele ventilasjonsanlegget, protesterer leietageren.

– Når huseier valgte å ikke følge rådet, men i stedet valgte den billigste og kortsiktige løsningen med bare å bytte de ødelagte delene, må han selv ta denne kostnaden, mener leietageren.

Hovedkomponent

Det er Hordaland tingrett enig i, også.

Retten mener at plikten til å vedlikeholde et ventilasjonsanlegg, betyr å gjennomføre anbefalte servicer og sørge for mindre utskiftninger og reparasjoner av normale slitedeler. Utskiftning av sentrale komponenter i anlegget faller ikke inn under begrepet «vedlikehold», skriver tingretten i dommen.

Retten er ikke med på at komfyreksempelet er godt, siden en komfyr med en ødelagt plate fremdeles kan brukes.

LES OGSÅ

Verden tok feil om covid og ventilasjon – her er forklaringen

– Et ventilasjonsanlegg kan imidlertid ikke brukes når en av to motorer er ødelagt, fordi motorene er selve hovedkomponentene i anlegget, fastslår retten.

20 års levetid

Mer interessant er det som Høyesterett sier i en tvist om et kjøleskap som måtte ha ny kjølemotor. Slik utskifting er ikke en vanlig reparasjon på grunn av bruk og slit, men derimot en følge av konstruksjonen og hvor lang levetid motoren har.

Hordaland tingrett tar utgangspunkt i at normal levetid for et ventilasjonsanlegg er rundt 20 år.

– Når huseier har valgt å reparere et gammelt ventilasjonsanlegg stykkevis istedenfor å skifte hele, må han bære kostnadene med dette selv, fastslår retten.