FUKTIG: Hvis kjellerstuen har fått dispensasjon fra tek og trenger uforholdsmessig mye energi for å holde seg varm og tørr, så er det lurt om den som skal selge leiligheten, sier fra om det. (Illustrasjonsfoto – kjellerstuen på bildet er ikke den som saken dreier seg om)
Joseph Hendrickson
VENTILASJON
DOM: For dårlig ventilasjon og 300 kWh per m²
Leiligheten trengte 300 kilowattimer i året per kvadratmeter for å holde kjelleren tørr. Kjøperen fikk ikke vite at den hadde dispensasjon fra teknisk forskrift. Dermed ble det prisavslag.
Varmekablene i kjelleren måtte gå hele året for å holde den nyinnredede kjelleren tørr. I tingretten fikk mannen som kjøpte boligen, bare prisavslag for dårlig ventilasjon.
Da han anket til lagmannsretten, fikk han 467.000 kroner i prisavslag for kjellergulvet, også.
Varme året rundt
Den 66 kvadratmeter store leiligheten ligger i en bevaringsverdig murgård fra 1800-tallet i Oslo. I 2013 ble kjellerdelen godkjent som en del av leiligheten, og nå ligger rundt en tredjedel av det totale arealet under bakkenivå.
Selgerne av leiligheten sa fra om at det alltid var nødvendig å ha på varmekablene i kjelleren av hensyn til fukt, og de anbefalte å bruke luftavfukter om sommeren. Men et strømforbruk på nærmere 2.000 kilowattimer i måneden, det er mye mer enn normalt for en leilighet på denne størrelsen, ifølge takstmannen som kjøperne engasjerte.
Oslo tingrett bestemte at kjøperen skulle få 50.000 kroner i prisavslag for å installere balansert ventilasjon. Det skulle også løse fuktproblemene som var i kjelleren, mente tingretten.
Hadde dispensasjon
Kjøperen krevde en halv million i avslag på prisen fordi det manglet isolasjon og fuktsperre i kjellergulvet. Det er Borgarting lagmannsrett enig i. Leiligheten var ikke slik som kjøperen med rimelighet kunne forvente. Han kjøpte den for øvrig bare noen uker etter at den nye avhendingsloven trådte i kraft 1. januar 2022.
Da kjelleren ble innredet i 2013, fikk den også dispensasjon fra lys- og energikravene i tek 10. Men den informasjonen lå ikke sammen med salgsoppgaven.
Hverken kjøpekontrakten, salgsoppgaven eller vedleggene fortalte at kjellergulvet manglet isolasjon og fuktsperre. Tvert imot var leiligheten ifølge salgsoppgaven «pen og godt vedlikeholdt» med normalt god standard.
Uenige om fagmessighet
– I en slik situasjon måtte han kunne forvente at kjellergulvet var fagmessig utført og ikke i strid med god byggeskikk, slår dommerne i lagmannsretten fast.
Takstmannen mener at arbeidet var et brudd på god håndverksskikk: En kvalifisert håndverker ville ikke bygget denne konstruksjonen uten å montere isolasjon og dampsperre.
Den manglende isolasjonen gjør at varmekablene varmer opp betongen i stedet for leiligheten. Når grunnen under betonggulvet også varmes opp, gir det økt luftfuktighet inne i kjellerstua. Samtidig kan det redusere levetiden til betonggulvet fordi armeringsjernet kan ruste, ifølge takstmannen som kjøperen hadde engasjert.
Takstmannen til selgerne, derimot, mener at varmekabler i gulv mot grunnen vil redusere oppsuget av vann. Det bekrefter Norsk Byggkeramikkforening. Det er nok å installere ventilasjonsanlegg for å få ned luftfuktigheten til akseptable verdier, skriver takstmannen.
Må kunne vente isolasjon og dampsperre
Lagmannsretten mener at i en kjeller som er innredet så sent som for ti år siden, må kjøperen kunne forvente bedre. At kjellergulvet mangler isolasjon og dampsperre, gjør at det ikke er slik som han kunne vente ut fra leilighetens type, alder, innredning og synlige vedlikeholdstilstand.
Det årlige strømforbruket var rundt 20.000 kilowattimer. Selgerne informerte eiendomsmegleren om at strømforbruket var høyt, men den informasjonen tok ikke megleren inn i salgsoppgaven. Lagmannsretten trekker den vurderingen i tvil, men siden det uansett er en mangel ved leiligheten, har ikke dommene tatt stilling til om selgerne burde opplyse om det konkrete strømforbruket.
I tillegg til 467.000 kroner i prisavslag må selgerne og forsikringsselskapene deres ut med 426.000 kroner i sakskostnader.
