GLEMT DRIFT: Robert Skramstad oppfordrer arkitekter og entreprenører til å ta hensyn til erfaringene fra dem som skal drifte byggene.

PROPTECHEKSPERT ROBERT SKRAMSTAD:

- Nye bygg funker ikke

Nye næringsbygg har store mangler. Arkitekter og entreprenører tenker ikke på at bygget skal driftes. – Det er en kamp hver eneste gang, sier Robert Skramstad hos Malling.

Published

Skramstad leder Malling & Co Technology. Han har en lang rekke eksempler på hvordan eiendomshuset tar over nybygg med store mangler: Dårlig dokumentasjon, teknikk som er innstilt feil og utstyr som ikke egner seg.

– Et VAV-spjeld er et veldig godt eksempel. Hvis du leser FDV-dokumentasjonen, så er vedlikeholdsinstruksen bortgjemt på side 13 av 20. For at garantien skal gjelde, skal alle mekaniske deler vedlikeholdes, etterses og strammes med en eller annen frekvens, sier han.

Umulig å vedlikeholde

Det hjelper lite når spjeldene er plassert helt utilgjengelig, slik at det er umulig å komme inn til dem og gjøre jobben.

– Den samme leverandøren som installerte dette og leverte FDV-dokumentasjonen, inngår man gjerne en serviceavtale med de første årene. Det er ikke gitt at serviceavtalen stemmer med den dokumentasjonen som de har levert. Selv om de har satt seg inn i dokumentasjonen, så er spjeldet fortsatt plassert slik at det ikke er fysisk mulig å vedlikeholde det, sier Skramstad.

Resultatet blir at spjeldet enten står åpent hele tiden – med høye energikostnader, men godt inneklima – eller at det låses i lukket stilling, noe som gjerne betyr misfornøyde leietagere.

Luftfølere som er så fulle av støv at de ikke klarer å måle luftmengden, er et annet eksempel. Men feilene på nye bygg dreier seg ikke bare om tekniske installasjoner. Robert Skramstad forteller om både vinduer, sykkelparkering og søppel.

Lift gjennom veggen

– Et eksempel er store, flotte vinduer og innvendige atrier med masse glass, men ikke et eneste forankringsfeste for å vaske dem. Vi har et konkret eksempel der vi måtte ta ut et fasadeelement i annen etasje for å kunne kjøre inn en edderkopplift i kantinen, forteller han.

– Parallelt med det hadde interiørarkitekten gått helt bananas og møblert fellesarealet med en hel haug med fastmonterte møbler som måtte fjernes da vi først fikk inn liften. Alt dette i stedet for bare å bruke noen kroner ekstra på klatresikring i taket slik at det går an å rappellere ned, beskriver han.

600 turer med heis

I et annet stort, flott, nyoppusset bygg bidro sykkelparkeringen til god Breeam-karakter. Sykkelparkeringen med 300 plasser er gjemt i etasje U3, og heisen har plass til én sykkel. Hvis 300 mennesker sykler til jobb, må heisen gå 600 ganger med syklene.

– Søppelrommet i U2 deler den samme vareheisen. Hvis du prøver å dytte en 660 liters avfallsdunk over digre terskler, er den umulig å håndtere. Her blir merutgiften på å frakte avfall ut til søppelbilen, 120.000 kroner i året. Rosinen i pølsa er at vareleveringen til kantiner og utadrettet virksomhet også må bruke samme heisen, forteller han.

Dessuten: Grus er den største feilkilden for heiser vinterstid. Når syklene må inn i heisen, øker den faren kraftig.

Bråkete brannalarm

I et annet nytt næringsbygg står brannalarmen og terroriserer naboene. Nå er det krav om talevarslingsanlegg. Det betyr at når brannalarmen går, gauler den utvendige høyttaleren: «Vennligst forlat bygget». Og er det noe som skjer ofte den første tiden i et nytt bygg, er det at det går en falsk brannalarm.

Løsningen på alle disse tingene er ikke så komplisert, ifølge Robert Skramstad: Trekk inn kompetansen til drifterne allerede når bygget planlegges. Bruk den erfaringen som driftere og forvaltere har med hva som funker og hva som ikke funker. Sørg for at det er gjort funksjonstester i full skala før overleveringsbefaringen.

Minimumsnivå

– Majoriteten av bygg i dag blir levert på et minimumsnivå. Det vanligste bygget blir levert med laveste lovlige kvalitet, peker han på.

For Malling & Co som forvalter og drifter, og for gårdeieren som skal betale for forvaltning og drift, betyr det mye arbeid som ikke hadde vært nødvendig.

– Dessverre ser vi mange feil i nye bygg. Vi må si til gårdeierne at vi vil bruke mer tid de første årene. Det koster mer både i vaktmesterressurser og i tekniske ressurser inne på kontoret. Vi kaller det ikke «prøvedriftsfase» – vi kaller det «reklamasjonsfase», sier Skramstad.

ITB-standarden

For de tekniske installasjonene har han tro på at ITB-standarden – NS 3935 fra 2017 – og en god ITB-koordinator kan løse en del av problemene.

– Det kan ikke løse problemet med at søppelrommet er plassert teit, men det kan løse en del av funksjonstesten på det tekniske anlegget som vi ikke ser på overleveringsbefaringen. Men igjen er vi avhengige av en ITB-rådgiver med driftserfaring – ikke bare en rådgivende ingeniør som bare har sittet på prosjektsiden, sier Robert Skramstad.

Malling & Co ivaretar over 2,5 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge.

Powered by Labrador CMS