Bokstaven og virkeligheten

Da den nye energimerkeforskriften trådte i kraft 1. januar 2026, ble den omtalt som en etterlengtet oppdatering av et system som lenge hadde vært kritisert for å være for grovmasket og for lite styrende – og i praksis redusert til en bokstav mange forholdt seg til uten å forstå innholdet.

Bakgrunnen ligger i et samspill mellom europeiske føringer, nasjonale energipolitiske mål og en erkjennelse av at den eksisterende forskriften i for liten grad traff virkeligheten den skulle påvirke. Økende press på kraftsystemet, elektrifisering av flere sektorer og et politisk ønske om å bruke energien mer effektivt på systemnivå har gjort det nødvendig å se bygg ikke bare som forbrukere, men som en integrert del av energisystemet. 

Den nye forskriften er derfor utviklet ikke bare som et informasjonsverktøy, men som et virkemiddel for å påvirke hvilke energiløsninger som velges.

En opphetet debatt om vektingsfaktoren

Allerede før forskriften trådte i kraft var diskusjonen i gang. På Energiteknisk konferanse 2025 ble det heftig debattert om hvorvidt vektingen av fjernvarme var rett vei å gå. Med en vektingsfaktor på 0,45 for fjernvarme, fjernkjøling og biobrensel – mot 1,0 for elektrisitet – innebærer den nye forskriften at samme leverte energimengde gir langt lavere utslag i energikarakteren dersom den kommer fra fjernvarme. Fjernvarmeaktørene var fornøyde. Andre var det ikke.

Tilhengerne pekte på sin side på at vektingsfaktoren er i tråd med det nordiske land og EU opererer med. Diskusjonen om 0,45-faktoren ble et konsentrert uttrykk for en større uenighet i bransjen: om energimerket først og fremst skal beskrive byggene slik de er – eller bidra til å styre dem i en ønsket retning.

Etter mye usikkerhet i markedet og før Simien hadde klare modeller i programvaren, gikk arbeidet med å se på de praktiske konsekvensene i gang i januar 2026.

Et system som premierer valg – ikke bare forbruk

– Det viktigste skiftet er egentlig ikke teknisk, men prinsipielt, sier Morten Brustad Kjærland, avdelingsleder for energi og miljø i OBOS Prosjekt.

– Tidligere sa energimerket først og fremst noe om energieffektivitet og kostnader. Nå sier det mer om hvilken rolle bygget spiller i energisystemet. Det betyr at to bygg med ganske likt energibehov kan få ulike karakterer – fordi de bruker energi på forskjellige måter.

Det er et skifte som får konsekvenser langt utover selve attesten. Oppvarmingskarakteren er fjernet og energikilden absorbert inn i én samlet karakter – der fjernvarme og bioenergi teller langt mindre enn elektrisitet.

Kjærland beskriver det som en bevisst dreining:

– Det er ganske tydelig at dette er et styringsverktøy. Man ønsker å flytte belastning bort fra strømnettet og over på andre energibærere. Og da bruker man energimerket aktivt til å signalisere hva som er ønsket retning. Det er ikke nødvendigvis feil. Men det betyr at energimerket ikke lenger er nøytralt i samme forstand som før.

Et løft i karakter – uten fysiske tiltak

Konsekvensene av dette skiftet er allerede tydelige i markedet. Flere aktører peker på det samme fenomenet: bygg som får betydelig bedre energikarakter uten at det er gjort noe med selve bygget.

– Vi har sett konkrete eksempler på bygg som har gått opp tre karakterer, og i noen tilfeller helt opp til A, sier Kjærland. Det er ikke fordi byggene har blitt bedre i seg selv, men fordi de vurderes annerledes. Og noen har dermed kvalifisert for grønne lån.

Hos Norconsult ser de det samme. Bianca Kjellberg, som rådgir en rekke store eiendomsaktører, har jobbet med å kartlegge konsekvensene av den nye forskriften på porteføljenivå.

– Foreløpige erfaringer tyder på typisk én til tre karakterer opp for bygg med fjernvarme eller biobrensel, sier hun. En smalere B gjør også at enkelte bygg lettere når A nå enn tidligere.

Men det stopper ikke der. Også bygg uten fjernvarme kan komme bedre ut.

– For noen bygg og bygningskategorier ser vi at man kommer bedre ut på grunn av oppdaterte forutsetninger i NS 3031:2025, sier Kjellberg. Kontor, sykehus, sykehjem og idrettsbygg har for eksempel fått størst reduksjon i interne laster sammenlignet med den gamle standarden. Det kan i seg selv gi bedre energimerke.

OBOS har egne eksempler som illustrerer poenget. Kjærland viser til boligblokker der karakteren har hoppet to trinn uten endringer – fra G til E, fra F til D – utelukkende fordi skalaen er strukket.

– De aller fleste vil komme bedre ut av å energimerke bygget sitt på nytt, sier han. 

Selv de som ikke har en vektet energikilde.

Verktøyet bak: en mer avansert modell

Bak energimerket ligger en betydelig oppdatert beregningsmodell. Knut Olav Knudsen i Simien peker på at den nye standarden, NS 3031:2025, gir en mer detaljert beskrivelse av hvordan energien faktisk leveres og distribueres i bygget. Distribusjonstap, systemvirkningsgrader og tekniske løsninger modelleres mer eksplisitt. Klimagrunnlaget er oppdatert med data fra perioden 1990–2020 og klimakorrigering mot referanseklima. Det gir lavere beregnet oppvarmingsbehov, men større fokus på kjøling.

Bravida Norge peker på klimakorrigeringen som et viktig fremskritt. Selv om beregningene tar utgangspunkt i Oslo-klima, justeres det nå for faktisk lokasjon – noe bransjen har etterspurt lenge.

Ifølge energirådgiver Amelia Natalie Lisiecka gjør dette at tiltak som varmepumper i større grad vil kunne kvalifisere til støtte fra Enova, fordi energibesparelsen reflekterer reelle forhold. Bravida fremhever også at energimerket er blitt enklere å forstå, med én samlet karakter slik folk kjenner fra hvitevarer og elektronikk.

Folke Pettersen, produktsjef i Simien, peker på at overgangen til Simien Pro har gitt flere muligheter, men også større rom for feil – spesielt på varmepumper, der beregningene nå er langt mer komplekse og avhengige av kildetemperatur.

Kjellberg i Norconsult bekrefter dette:

– Standarden åpner for mer detaljering av input som tidligere ikke lot seg modellere, for eksempel varmepumper. Det gir mer presise resultater, men stiller også høyere krav til den som gjennomfører beregningen.

Det er et poeng flere er opptatt av. De fleste energimerkene lages fra skrivepulten uten befaring, og med Simien Pro er det enda viktigere at rådgiveren får tilstrekkelig informasjon om bygget. Jo bedre input, jo mer riktig blir resultatet.

Mellom modell og virkelighet

Det er nettopp avstanden mellom modell og virkelighet som flere i bransjen er opptatt av.

Hos Malling & Co arbeider Kristoffer Ramm og Herman Andersen Annweiler med analyser av eiendomsporteføljer og strategiske vurderinger knyttet til energi og bærekraft.

– Energimerket er blitt et veldig effektivt kommunikasjonsverktøy, sier Ramm. Det er enkelt å forstå, enkelt å formidle, og det fungerer godt i dialog med investorer og banker. Men det er samtidig viktig å være klar over hva det faktisk representerer.

Annweiler følger opp:

– Det er en modell som standardiserer virkeligheten. Det er nødvendig for å kunne sammenligne bygg, men det betyr også at det ikke nødvendigvis treffer på faktisk energibruk i det enkelte tilfellet.

Ramm spisser det ytterligere:

– Med den nye forskriften blir det enda tydeligere at dette er et klassifiseringssystem. Når energikilder vektes forskjellig, sier energimerket også noe om prioriteringer – ikke bare om bygget i seg selv.

Kjærland i OBOS deler bekymringen fra et annet perspektiv:

– Jeg tror flere boligkjøpere kan bli lurt til å tro at boligen de kjøper har lavt energiforbruk, mens det i realiteten er mye høyere. Før ga energimerket informasjon om hvor store utgifter til energi et bygg hadde. Det blir vanskeligere å lese ved et raskt øyekast nå.

Byggherreperspektivet: store porteføljer, nye vurderinger

For store eiendomsaktører er endringene særlig merkbare.

Kristin Alfstad, teknisk sjef i NorgesGruppen, har ansvar for en omfattende portefølje av bygg – fra dagligvarebutikker til logistikk og næringseiendom.

– For oss handler dette i stor grad om porteføljestyring, sier hun. Vi må forstå hvor vi står samlet sett, ikke bare på enkeltbygg. Når beregningsmetoden endres, endrer også bildet av porteføljen seg. Da må vi gjøre en ny vurdering av hvor det faktisk gir mening å sette inn tiltak.

Hun peker på en viktig nyanse:

– En bedre energikarakter betyr ikke nødvendigvis at bygget bruker mindre energi. Derfor må vi være bevisste på hvordan vi tolker resultatene – særlig når vi prioriterer investeringer.

Alfstad ser likevel positive sider ved den nye forskriften. At energimerket er forenklet og lettere å lese, er en fordel. Og at rådgiverne nå har et bedre verktøy med mer oppdaterte klimadata og metoder, kommer også byggeier til gode.

– Et bedre verktøy for rådgiverne vil være en fordel for oss som gårdeier også, sier hun. Nå blir det kanskje enklere å planlegge tiltak og vurdere effekten av dem. Men man må ha i bakhodet at energimerket fremdeles er en merkeordning, og at de teoretiske beregningene er nettopp det – teori.

For aktører som opererer med små marginer og store volum, blir det avgjørende å skille mellom papirforbedring og reell energibesparelse.

– Det handler til syvende og sist om å bruke ressursene riktig, sier hun.

Fra analyse til handling

Spørsmålet som melder seg er om bedre karakterer på papiret faktisk vil utløse reelle tiltak – eller om bransjen i praksis bare resertifiserer seg uten å gjøre noe.

Bravida peker på at vektingsfaktorene kan gi et skjevt bilde av faktisk energibruk. Ifølge Lisiecka ser de allerede at noen aktører lar være å gjennomføre energieffektivisering når bygg oppnår for eksempel energimerke B uten reelle tiltak – fordi bygget fremstår som «bra nok» på papiret, når det i realiteten kanskje ikke er det.

Kjellberg i Norconsult er tydelig på at forskriften i seg selv ikke er nok.

– Den premierer energiløsninger som reduserer elektrisk effektbehov, og gir sterkere insentiver til å fase inn fjernvarme eller biobasert energiforsyning der det er hensiktsmessig, sier hun. Men et energimerke fører ikke til energieffektivisering uten at tiltakene blir gjennomført.

Hun peker på at kravet til tiltakslisten i energiattesten er skjerpet: den skal nå være mer detaljert, inneholde beregnet energibesparelse og kostnadsvurderinger, og kunne brukes som grunnlag for vedlikeholds- og oppgraderingsplaner. Det gjør veien fra analyse til gjennomføring kortere.

Norconsult anbefaler en trinnvis tilnærming for eiere som vil forstå potensialet i porteføljen sin: først en screening av eksisterende attester, så en identifisering av effekten av den nye forskriften, deretter oppdaterte beregninger i Simien Pro, og til slutt en målrettet tiltaksvurdering – alt koblet mot taksonomikrav, krav fra leietaker og eksisterende investeringsplaner.

– Sannsynligheten for faktiske investeringer øker når energimerket kobles til taksonomi, finans og en konkret plan for porteføljen, sier Kjellberg.

Kjærland i OBOS er inne på noe av det samme:

– Det kan gi gode insentiver for å energimerke, rett og slett fordi man ofte vil oppnå én til to karakterer bedre selv uten å ha gjort noe. Det kan føre til høyere verdi på eiendommen – og potensielt kvalifisere bygget som grønt.

Et styringsverktøy – med flere lag

Den nye energimerkeforskriften opererer på flere nivåer samtidig. Den er et teknisk verktøy for beregning. Den er et politisk virkemiddel for å styre energibruk. Og den er et markedsinstrument som påvirker verdi og beslutninger.

– Energimerket har fått en tydeligere rolle i finansiering og risikovurdering, sier Ramm i Malling & Co. Men beslutninger tas fortsatt i et større bilde. Energimerket er viktig, men det er ikke det eneste som avgjør.

For aktørene i bransjen innebærer det et behov for å lese energimerket med større presisjon og faglig forståelse enn før.

– Du må vite hva som ligger bak bokstaven, sier Kjærland.