Ingen kaller det PropTech lenger: Fra buzz til bunnlinje i norske næringsbygg

På scenen står en britisk konsulent med sliden: “PropTech is like teenage sex.” Briten forklarte sliden slik: “Alle snakker om det, alle tror alle andre driver med det, ingen vet helt hva de gjør, og når det endelig skjer er det som regel en skuffelse.” Det ble ganske stille i salen. Så lo alle. Og i oss ble en lyspære tent. Endelig hadde noen satt ord på det vi følte.

Det var nytt og spennende, nesten som en undergrunnsbevegelse. Tommy hadde ti år med byggautomasjon bak seg. Martin kom rett fra en FinTech-revolusjon i London der han hadde sett oppstarten av Revolut og Wise snu opp ned på banksektoren. Vi kjente hverandre knapt, men vi så det samme: en hel bransje som lå milelangt etter på teknologiutvikling.

Bygg lå på nest sisteplass i McKinseys digitaliseringsrapport. Bare landbruk og jakt var bak. SD-pcen i kjelleren kjørte fortsatt Windows 95 og for å få tilgang måtte du både ta og klappe på den. For Martin, som kom fra en verden der du kunne flytte millionverdier mellom land bare med en enkel app, var det et gedigent teknologisjokk. Hvorfor er alle så redde for skyen, spurte han Tommy i de første møtene. 

Det var meglerne som startet det

Det vi oppdaget da vi begynte å grave i historien, overrasket oss. Forkjemperne for PropTech i Norge var nemlig ikke teknologene. Det var eiendomsmeglerne og advokatene. Carsten Henrik Pihl i Norges Eiendomsmeglerforbund publiserte det første kartet over norsk eiendomsteknologi allerede i 2014. Da het det "Retech-kartet", kort for Real Estate Tech. 40 selskaper ingen utenfor en liten krets noensinne hadde hørt om.

Og organisasjonen som har gjort mest for å samle gårdeiere, leverandører, teknologer og investorer? PropTech Norway startet som en WhatsApp-gruppe hos Henrik Taubøll, en advokat. Med seg fikk han Anders Mjåset, som bygde gründerhuset Mesh, og Sindre Østgård fra Kahoot-eventyret. En advokat, en community-bygger og en spillinvestor. Ingen av dem hadde skrudd på et bygg. Det er snodig å tenke på: Hvor var vår egen bransje? Hvor var teknikerne og teknikken?

Selve begrepet “PropTech” fantes ikke i Norge før høsten 2017. Før det snakket vi om smartbygg, og Tommy hadde selv tittelen "Smart Bygg-rådgiver" frem til 2017. Prop og Tech. Et sammensatt ord som representerte et sammensatt behov: IT-folkene måtte inn i byggene, mens byggfolkene måtte lære seg IT.

Hypen, euforien, og pengene

Det tok ikke lang tid før det eksploderte. På få år vokste NEF-kartet fra 40 til over 130 selskaper. Airthings gikk på børs og ble priset til milliarder. Disruptive Technologies, Spacemaker og Consigli  var på alle scener både i Norge og Europa. Geir Førre, Aksel Lund Svindal, og Trond Riiber Knudsen kastet seg på. Alt som hadde “PropTech” i pitchen fikk sjansen.

I denne euforien startet vi opp vårt bidrag: Praktisk PropTech, det vi har kalt en eiendomsteknologisk dugnad. Vi satte oss som mål å hjelpe de som driftet og forvaltet byggene med å skille klinten fra hveten. Vi ville synliggjøre de gode løsningene, de som hadde praktisk nytteverdi og som de kunne ta med seg ut i byggene i dag. 114 episoder og 108 timer senere sitter vi med et arkiv som ikke finnes noe annet sted. Det er i praksis et historisk lydarkiv, et dokument over det norske proptecheventyret,- ikke fra start til slutt, men kanskje fra start til modning. 

Syretesten

Det viser seg nemlig at utviklingen av PropTech har fulgt det samme løpet som nesten all annen teknologiutvikling. Futuristen Roy Amara formulerte det allerede på 70-tallet: vi overvurderer ny teknologi på kort sikt og undervurderer effekten på lang sikt. Gartners berømte hype-kurve er i praksis den setningen tegnet som graf, og det er nøyaktig det som skjedde med PropTech i Norge. Årstallene passer aldri helt perfekt, en modell er et kart og ikke terrenget. Men mønsteret stemmer urovekkende godt.

I mars 2020 stengte Erna ned Norge. Alt sa stopp. Bortsett fra byggene. De durte på som om ingenting hadde skjedd. Vi evnet med andre ord ikke å redusere energiforbruket i de tusenvis av tomme kontorbygg. Teknologien fantes, men den var knapt tatt i bruk. Den levde fortsatt i noen få piloter. PropTech besto ikke syretesten.

Men så skulle det bli verre. I 2022 og 2023 doblet rentene seg og kapitalen tørket inn. Investeringene i norsk PropTech falt til 622 millioner kroner i 2022. Selskaper vi hadde hatt i podkast-studioet kastet inn håndkleet. Og opprydningen var ikke over: Futurehome gikk konkurs i mai 2025 med over 30 000 kunder rammet, og i februar 2026 ble Airthings strøket fra Oslo Børs.

Innovasjon er en gravplass av ideer og selskaper. De som hadde vært kritiske og fnyst i starten mente selvsagt at de hadde fått rett. Virkeligheten slo optimismen hardt i ansiktet. 

Men det er i nedoverbakken det snur

Tommy solgte i 2025 Energy Control til Noova for 150 millioner kroner, etter tolv år med stein-på-stein-bygging. To uker senere knuste Consigli den rekorden og ble solgt til Aecom for flere milliarder. Novorender ble solgt til Procore for over 500 millioner og IWMAC/Kiona til Carel for 2,3 milliarder. Fire salg på til sammen rundt sju milliarder kroner. Og kapitalen kom tilbake: allerede i 2023 ble det investert 1,55 milliarder kroner i norsk PropTech. 

Og det var ikke bare gründerne. Gårdeieren DNB Næringseiendom i Bergen hørte vår podcast-episode om Belimo-ventiler, stoppet et pågående varmeanleggsprosjekt og prosjekterte om. Besparelse: rundt 400 000 kroner. Det var ikke lenger bare "innovativt", det var et regnestykke som gikk opp. (Hør episode 55 for hele historien.) Det mest interessante med den ventilen? Den har et REST API. En ventil i et varmeanlegg snakker nå samme språk som en nettside. Martin, som aldri har holdt i en skiftenøkkel, kan programmere den. Det er PropTech i et nøtteskall: byggkomponenter som snakker IT.

Strømkrisen endret mye og for Tommy gikk styringssystemer i næringsbygg fra å være noe vaktmesteren snakket om, til at både CEO-ene og CFO-ene ringte. Leietakerne begynte å spørre gårdeierne hvorfor lyset var på etter stengetid og om anlegget giret ned på inneklemte fredager.

Mønsteret fra NEF-kartet er krystallklart i ettertid: de som løste grunnleggende og faktiske byggproblemer overlevde. “Smart Properties” er nå den største proptech-kategorien med 32 selskaper. I 2016 fantes den knapt. Overlevelsesraten steg fra 13 prosent for selskaper grunnlagt i 2013-2015, til 58 prosent for 2019-2022-kohorten.

PropTech under panseret

I Bergen står i disse dager Castbergkvartalet og Eldoradogården ferdige. To store Reitan-prosjekter med PropTech under panseret i alle etasjer. Airthings (grunnlagt 2008) for inneklima. Disruptive Technologies (2013) med sensorer på tekniske anlegg. Belimo (1975, Sveits) for regulering. Kvist (2020, fra NTNU) for BREEAM-dokumentasjon. Propely (2019) for forvaltning. Adaptic (2010, Bergen) for leietakerfakturering.

Seks selskaper. Det eldste er over 50 år, det yngste startet som et studentprosjekt for seks år siden. Ingen av dem kalles PropTech-startups lenger. De er bare leverandører.

Dette er ikke pilotprosjekter, men standardleveranser.

I 2019 var det mye kulere å si at du skulle kjøre en PILOT på et bygg med én sensor, enn det i dag er å si at du har digitalisert hele porteføljen på adgang, energi og inneklima. Før var det hype, nå er det en selvfølge. Og med det er vi tilbake til Gartner. Det er akkurat dette Gartner kaller produktivitetsplatået: teknologien bare funker og ingen snakker om den lenger.

Det er det samme som at vi ikke kaller telefonene våre for “smarttelefoner” lenger. Vi forventer bare at de er smarte. For mange bygg er det fortsatt en vei å gå, men noen er der allerede. Fremoverlente gårdeiere har tatt teknologiutviklingen på alvor, og som når det gjelder iPhonen, så har de en forventning om at byggene deres skal være smarte. 

Den digitale veien videre

For åtte år siden var lagring i skyen skummelt. Alle vegret seg for å flytte løsninger ut av kjelleren, men i dag er også dette standard. Og her kommer det viktigste med hype-kurver: de kommer aldri alene. Mens PropTech flater ut på produktivitetsplatået, står neste kurve allerede i startgropen: KI. Avstanden mellom bølgetoppene ser dessuten ut til å krympe.

Det neste skiftet skjer "as we speak". Themo styrer panelovner med maskinlæring og selger fleksibiliteten til Statnett. Og gårdeierne og rådgiverne er ikke lenger bare kjøpere av teknologi. De har begynt å bygge selv.

Rådgiverne i Amtek har levert noen av Norges kuleste bygg, fra Barcode til Radisson i Tromsø, men slet hver gang med programvare som manglet funksjonalitet. I stedet for å vente på leverandørene satte gründerne seg ned med KI-verktøyet Lovable og bygde prosjektverktøyet de selv drømte om. Fire uker senere var Ampro i produksjon. I dag har de 50 betalende kunder på plattformen sin!

Bara Eiendom utvikler sin eget leietakerplattform på samme måte. Og Reitan Eiendom har en hel portefølje av egenutviklede verktøy, fra kostnadsfordeling til sikkerhetsovervåking. Terskelen for å bygge digital infrastruktur har stupt.

Og legg merke til hvem som bygger nå.

I 2014 var det meglerne og advokatene som dro i gang norsk PropTech, mens vår egen bransje satt på gjerdet. I dag er det rådgivere og gårdeiere som lager verktøyene selv. Byggfolkene har lært seg IT.

Det stiller helt nye spørsmål: Hva skjer med løsningene fra PropTech 1.0 når kundene kan bygge selv på fire uker? Og hva skjer med rådgiverrollen når gårdeieren eier både dataene og verktøyene?

Vi er derfor ferdige med å diskutere om PropTech virker. Spørsmålet er hva gjør du med det. Kan bygget bli en energiressurs, ikke en kostnadspost? Kan det tjene penger mens du sover? 

Det tok litt tid. Vi har begge bygget og solgt prop- og tech-selskaper. Vi har brukt flere dager i podcaststudio enn det er timer i døgnet og vi har provosert en hel bransje med forslaget om å skrote SD-anlegget. Men det er nå tydelig for oss begge: det som var buzz, har blitt bunnlinje.

Du trenger ikke ta vårt ord for det. Sjekk NEF-kartet, eller ta turen innom Castbergkvartalet. Spørsmålet er ikke lenger om teknologien virker, men om du har kommet i gang.